مسکن به این زودی ها گران نمی‌شود

به گزارش خبرنگار «نسیم»، در برنامه دیشب پایش، هادی کوزه‌چی، مشاور سرمایه‌گذاری و کارشناس بازار مسکن نیز اظهار کرد: عده‌ای از مردم علاقمند هستند که ملک گران شود و عده‌ای دیگر از سکون و رکود آن خوشحال می‌شوند، ولی حداقل در دو سه سال آینده مسکن گران نمی‌شود.

وی افزود: بازار مسکن شبیه بازار بورس، ارز و طلا نیست که تلاطم‌های سریع داشته باشد بلکه این بازار تقریبا سه سال طول می‌کشد تا از رکود خارج شود.

کوزه‌چی گفت: حدود سه سال قبل یعنی در سال 90 پیش‌بینی رشد قیمت ملک ایجاد شده بود و همه هجوم پیدا می‌کردند که ملک بخرند و افرادی که خرید کردند راضی و خوشحال شدند و افرادی که اوایل سال 91 مسکن خریدند خیلی خوشحال بودند که چقدر آدم باهوشی بودند و توانستند سود کنند؛ ولی افرادی که اواخر سال 91 و اوایل سال 92 ملک خریدند عموما با یک مشکل مواجه شدند به این ترتیب که وارد رکودی شدند که تصور کردند ای کاش نمی‌خریدند.

*در طی 20 سال گذشته قیمت ملک در تهران تقریبا 100 برابر شده است

این کارشناس افزود: طبق آمار در طی 20 سال گذشته قیمت ملک در تهران تقریبا 100 برابر شده است و طی سالی که گذشت یک تورم بالایی داشتیم و این تورم بالاهمه را تشویق می کرد که کالاهای مختلف را از ملک گرفته تا بازارهای دیگر خریداری کنند اما خوشبختانه بعد از انتخابات تورم پایین آمده و سرعت رشد قیمت‌ها کاهش پیدا کرده است.

وی افزود: البته هنوز هم آپارتمانی با قیمت متری چهار میلیون تومان در شهر تهران خیلی گران است و اکثر مردم قدرت خرید آن را ندارند و این گرانی در کنار رشد قیمت آهسته باعث شده که خرید کمتر شود. اکنون یک پدیده به شکلی که ریال در مقابل ارزها قدرتش بالا می رود را داریم که کمتر آن را تجربه کرده بودیم. در حقیقت اکنون مذاکرات هسته‌ای خوب پیش می‌رود که این مسئله باعث می‌شود رکود در بازار مسکن کاملا تشدید پیدا کند.

*مردم خانه نوساز و قدیمی را نمی‌خرند

وی افزود: طبق آمار مردم خانه نوساز و قدیمی را نمی‌خرند و رکود در بخش مسکن تشدید شده است و این رکود فرصتی را برای خریدارانی که برای خرید عجله ندارند ایجاد می کند در صورتی که در دوره‌های قبل مردم عجله داشتند ملک را زودتر خریده تا از تورم جا نمانند.

کوزه چی تأکید کرد: اگر وضعیت تقاضای ملک را بررسی کنیم متوجه می‌شویم درحال حاضر کسانی که می‌خواهند برای مصرف خود ملک بخرند یا آنهایی که قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دارند هیچ عجله‌ای ندارند. در حقیقت سوداگران از بازار مسکن خارج شده و اکنون یک سال است که این بازار در آرامش قابل توجه‌ای قرار دارد که یک مقدار عجیب است و تا به حال کمتر این حالت را شاهد بودیم.

این مشاور سرمایه‌گذاری گفت: دلیل رشد بالای سال 90 و 91 تورم خیلی بالایی بود که طی این دو سال در ایران داشتیم و در بعضی از ماه‌های سال این تورم را حتی تا 8 درصد نیز تجربه کردیم. مردم در شرایط تورم بالا نمی‌دانستند که چه کاری باید انجام دهند و بنابراین به سمت بازار مسکن هجوم آورده و سعی می کردند با پول خود چیزی بخرند تا قدرت خریدشان را حفظ کنند.

وی افزود: خوشبختانه بعد از انتخابات تورم‌های ما نزدیک یک درصد آمده و اگر بخواهیم مقایسه کنیم با سپرده بانکی که تقریبا ماهیانه دو درصد به مردم سود می‌دهد کاملا روشن است که آنها تصمیم می‌گیرند تا در این دوره بیشتر پول خود را در بانک‌ها گذاشته و یا اینکه در بورس سرمایه‌گذاری کنند.

این کارشناس بازار مسکن گفت: به صورت کلی در ایران دو دوره داریم اول اینکه قبل از انتخابات مردم به خاطر تورم بالا که معادل سالانه 50 درصد بود همه به خرید ملک و کالا هجوم آورده بودند ولی اکنون پول خود را در بانک گذاشته‌اند. در زمان تورم بالا مردم همه دوست داشتند وام بگیرند ولی اکنون همه دوست دارند وام‌ها را باز پس دهند.

این کارشناس اقتصادی گفت: اکنون مالکین بیشترین افرادی هستند که ضرر می‌کنند چون قدرت فروششان را در این وضعیت اقتصاد از دست داده‌اند و کسانی که مسکن خریداری نمی‌کنند بسیار از اینکه پول خود را در بانک گذاشته و بین 20 تا 25 درصد سالانه سود دریافت می‌کنند خوشحال هستند.

*جهش ملک در هر دوره شهر تهران تقریبا سه برابر شده است

کوزه چی با پیش بینی دوران رکود شدید برای دو سال آینده بازار مسکن گفت: جهش ملک در هر دوره شهر تهران تقریبا سه برابر شده است. بعد از جهش قیمت سال 91 املاک در بخش کلنگی، آپارتمان و زمین یا وارد رکود می‌شوند و یا اینکه افت قیمت پیدا می‌کنند. بازار مسکن شبیه بازار بورس، ارز و طلا نیست که تلاطم‌های سریع داشته باشد بلکه این بازار تقریبا سه سال طول می‌کشد تا از رکود خارج شود.

وی تصریح کرد: اکنون در شهر تهران ساخت و ساز در مقابل سه برابر تقاضا صورت می‌گیرد و مدت ها طول می‌کشد تا املاک ساخته شده به فروش برسد بنابراین یک فرصت برای خریداران ایجاد شده ولی سازنده‌ها ضرر کرده و با خواب پول و مشکل فروش مواجه می‌شوند.

کوزه چی گفت: بعضی از سال‌ها ملک 100 درصد طی یک سال رشد داشته در صورتی که درآمدها هیچ وقت بیشتر از 20 درصد در سال افزایش ندارند. سال 91 رشد املاک کلنگی در تهران 160 درصد و در حقیقت دو و نیم برابر و رکودها نیز سنگین بوده است.

این کارشناس اقتصادی ادامه داد: بعد از دوران جنگ چهار سیکل مسکن داشتیم و اکنون تا دو سال دیگر در بازار مسکن رکود داشته و رشد قیمت مسکن نسبت به تورم، کالا و خیلی از مسائل دیگر کمتر است. از سال 88 و 89 تعداد ازدواج‌ها در حال کاهش است و این کاهش به بازار مسکن فشار وارد می‌کند به گونه‌ای که تعداد تقاضا کننده‌های اصلی مسکن در حال کاهش است و قیمت املاک نوساز نیز کاهش بیشتری پیدا می کند.

کوزه چی خاطرنشان کرد: سازنده‌ها به طور مستمر ملک ساخته ولی باید بدانند چون قیمت ملک گران شده مردم نیز قدرت خرید آن را ندارند. نیاز سالانه ما 800 هزار واحد است که در شهرها بیشتر از این نیاز ساخت و ساز می‌شود و از سال 88 تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها بیشتر شده و کشور با  پدیده واحدهای خالی مواجه است.

وی ادامه داد: اکنون مردم متقاضی خرید مسکن قدرت مذاکره بیشتری در مقابل سازنده‌ها دارند و در کشور سونامی ساخت و ساز را مشاهده می‌کنیم. در تهران به طور متوسط 10 میلیون متر مربع ساخت و ساز داشتیم که طی چند سال اخیر به  40 میلیون متر مربع رسیده است و سازنده‌ها با مشکل خواب پول مواجه شده و مجبورند با خریداران کنار بیایند.

*سازنده‌ها هنوز هم سه برابر تقاضای موجود ساخت و ساز می‌کنند

وی ادامه داد: در حالی که تقاضاها کاهش پیدا کرده ولی سازنده‌ها هنوز هم سه برابر تقاضای موجود ساخت و ساز می‌کنند. در گذشته شهرداری تهران سالانه 100 هزار مجوز ساخت و ساز ارائه می‌کرد ولی اکنون این تعداد به رقم 250 هزار واحد طی سه سال تبدیل شده است و بزرگترین مشکل سازنده‌ها فروش است.

کوزه‌چی گفت: به طور متوسط در کل کشور حجم ساخت و ساز دو برابر شده و از  60میلیون متر مربع به 120 میلیون متر مربع رسیده است. در سال 72 هر متر ملک در شهر تهران 50 هزار تومان و وام مسکن دو و نیم میلیون تومان بود ولی در طی 20 سال گذشته وام مسکن 35 میلیون تومان شده و قدرت خرید وام خیلی کمتر شده است. بنابراین مردم واقعا قدرت خرید ندارند و بازار از عدم وجود قدرت خرید و رشد خیلی خیلی زیاد ساخت و ساز تعادل خود را از دست داده است.

این مشاور بازار مسکن گفت: در حال حاضر عرضه در بازار مسکن زیاد و تقاضا در حال کاهش، تورم پایین آمده و وام خرید کم است، قدرت خرید کاهش پیدا کرده، رشد نقدینگی کمتر شده و مصرف کننده باعث می‌شود که ثبات در بازار مسکن نگه داشته شود. مردم بیشتر انتظار ثبات بازار مسکن را دارند و خوشبختانه تا یک سال آینده قیمت‌ها ثبات خوبی دارند.

وی در پایان گفت: پیشنهاد ما به مردم این است که عجله‌ای برای خرید مسکن نداشته باشند و شهرداری‌ها نیز با کاهش منابع درآمدی مواجه می‌شوند. احتمال کاهش قیمت نوسازها به دلیل اینکه مالکین آنها نیاز به سرمایه دارند بیشتر است. وقتی رشد ملک وجود داشته باشد باید برنامه‌های حمایتی تدوین شود.

کوزه‌چی در پاسخ به این سوال که با توجه به رکود مسکن چرا قیمت کاهش پیدا نمی‌کند، گفت: چون فروشنده‌ها در تعیین قیمت ملک هنوز هم مقاومت می‌کنند.

وی در واکنش به دریافت مالیات از خانه‌های خالی گفت: به این نوع اقتصادی نیازی نداریم و باید تعداد ازدواج‌ها بیشتر شود. متاسفانه در چند سال گذشته وزارتخانه‌ها ساخت و سازها را کنترل نکردند و ساخت و سازها بیشتر در مناطق لوکس و شمال شهرهای بزرگ اتفاق افتاده است.

وی ادامه داد: قرار است تا بافت فرسوده نوسازی شده و در بخش مرکز شهر نیز ساخت و سازها افزایش پیدا کند. ساخت وساز اضافه در شمال شهر باعث افت قیمت بیشتر برای آنها نیز می‌شود.امسال اجاره‌ها آرام است چون بسیاری از سازنده‌ها پول نیاز دارند و مجبورند منازل خود را اجاره دهند.

*مسکن نخرید بهتر است

وی در پاسخ به این سوال که اگر پول داشته باشیم برای سرمایه‌گذاری نسبت به خرید مسکن اقدام کنیم، گفت: این کار را انجام ندهیم بهتر است.

کوزه‌چی در پاسخ به این سوال که آیا ممکن است دوباره قیمت مسکن چند برابر شود، گفت: این زودی یعنی تا سه سال دیگر این اتفاق نمی‌افتد.

وی در پاسخ به این سوال که اگر بانک‌ها مجبور شوند املاک خود را بفروشند قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند، گفت: حتما اینگونه می‌شود.

وی در پاسخ به این سوال که چرا قیمت وام مسکن دو تا سه برابر شده گفت: چون تعداد اوراق نسبت به تقاضا کم بود.

وی در ارتباط با سوالات در زمینه قیمت مغازه‌ها گفت: در تهران مراکز خرید و پاساژها بیشتر شده ولی قیمت مغازه کنار خیابان‌ها بیشتر است و مالکین قدرت بیشتری برای چانه‌زنی با خریدار دارند.

کوزه‌چی اضافه کرد: دولت مسکن را به سه بخش تقسیم کرده است که اول، لوکس که چندان کاری به این بخش ندارد و عرضه در آن فراوان است دوم، مسکن طبقه متوسط را با صندوق‌ها تامین می‌کند و سوم، مسکن طبقه پایین را با مدل‌های اجاره‌ای تامین می‌کنند نه به شکل مسکن مهر که مالک باشند.

وی اضافه کرد: توصیه من به سازنده‌ها این است که پروژه جدید را شروع نکنند و در پروژه‌های قبلی با خریداران کنار بیایند. مالکان اجاره بدهند چون بازار اجاره آرام است. شهرداری‌ها آماده باشند که جوازها کم می‌شود و به دنبال درآمد پایدار باشند.

کوزه چی تاکید کرد: دولت از طبقه پایین و متوسط به شکل متفاوت‌تری حمایت کند. صندوق‌ها برای افرادی که مبالغ پایین تری دارند و می‌خواهند در بازار سرمایه حضور داشته باشند می تواند مفید باشد.

در این برنامه امیر هامونی، مدیرعامل فرابورس در ارتباط تلفنی اظهار کرد: صندوق‌های زمین و ساختمان نهادهای مالی هستند که به موجب توسعه ابزارها در سال 88 با مصوبه مجلس، ایجاد می‌شوند.

وی افزود: در قانون تجارت شرکت‌های سهامی عام، شرکت‌های سهامی خاص، محصولات محدود و تضامنی را داریم. نهادهای مالی که به موجب قانون توسعه ابزارها ایجاد می‌شوند به عنوان یک شخصیت حقوقی جدید در اداره ثبت شرکت‌ها به ثبت می‌رسند پس صندوق زمین و ساختمان بعد از ثبت می تواند اقدام به جمع آوری و پس انداز وجوه خرد و کلان مردم بکند.

هامونی با اشاره به نظارت بر این صندوق‌ها گفت : نظارت‌های خاصی بر این صندوق می شود از جمله طراحی ارکانی مانند مدیر ساخت، ناظر ساخت، مدیر صندوق، حسابرس و سازمان فرابورس که اهدا کننده مجوز است نظارت‌های خاصی بر ارکان دارد و ارکان نیز خود بر همدیگر نظارت می کنند.

وی ادامه داد : بحث مالکیت مشاع در این صندوق ها مطرح است منتهی همه در سود و زیان صندوق به تناسب پولی که آورده‌اند سهیم می شوند. پس برای هر متر مربع مسکن چهار هزار و 500 یونیت (واحد سرمایه گذاری) در نظر گرفته شده است یعنی با یک هزار تومان هم می شود ثبت نام کرده و با خرید سهام وارد بازار مسکن شد.

مدیر عامل فرابورس گفت: این صندوق ها سطح دسترسی عموم مردم را به بازار مسکن فراهم می کنند و مردم خودشان می توانند پوشش ریسک مناسب را نسبت به افزایش و کاهش قیمت و نوسانات در نظر بگیرند.

وی در پایان گفت: با توسعه این صندوق ها مردم این امکان و اختیار را نیز دارند که خودشان صندوق را برای سرمایه گذاری انتخاب کنند