آوار شدن هزینه‌های ساخت‌وساز بر رویای خانه‌دار شدن

عبور هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در کلان‌شهرهای ایران از مرز ۳۰ میلیون تومان، دیگر یک خبر اقتصادی ساده نیست؛ این یک آژیر خطر اجتماعی، یک شاخص کلیدی از فرسایش طبقه متوسط و نمادی از یک بحران عمیق و چندلایه است که سیاست‌گذاری‌های اقتصادی و عمرانی کشور را به چالش می‌کشد. این رقم که بدون احتساب قیمت زمین و هزینه‌های جانبی مانند سود سازنده محاسبه می‌شود، نه تنها رؤیای خانه‌دار شدن را برای میلیون‌ها ایرانی به امری تقریباً محال تبدیل کرده، بلکه موتور محرک اصلی اقتصاد، یعنی صنعت ساختمان را نیز در رکودی عمیق‎‌تر فرو می‌برد. این گزارش تحقیقی به کالبدشکافی علل این جهش ، بررسی پیامدهای آن و ارائه راهکارهای ساختاری می‌پردازد.

 

آناتومی یک جهش؛ سیر صعودی هزینه‌ها در گذر زمانبرای درک ابعاد سونامی قیمت در بخش ساخت‌وساز، مقایسه هزینه‌ها در بازه زمانی کوتاه، گویای همه چیز است. این روند، شتابی تصاعدی و نگران‌کننده را به تصویر می‌کشد:سال ۱۳۹۸-۱۳۹۹: در این بازه، هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در پروژه‌های دولتی نظیر «طرح اقدام ملی مسکن» بین ۲.۵ تا ۳.۵ میلیون تومانبرآورد می‌شد. سازندگان بخش خصوصی نیز با کیفیتی متعارف، با هزینه‌ای حدود ۴ تا ۶ میلیون تومان به ازای هر متر مربع، پروژه‌ها را به اتمام می‌رساندند. سال ۱۴۰۰-۱۴۰۱: با اوج‌گیری تورم و جهش نرخ ارز، این ارقام به سرعت دو برابر شدند. هزینه ساخت دولتی به مرز ۶ تا ۸ میلیون تومان رسید و بخش خصوصی با ارقامی کمتر از ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان قادر به ساخت نبود. سال ۱۴۰۲-۱۴۰۳: در یک شوک قیمتی دیگر، برآوردهای دولتی برای پروژه‌های حمایتی (نهضت ملی مسکن) از ۱۲ میلیون تومان فراتر رفت و انبوه‌سازان در تهران برای ساخت یک واحد مسکونی با کیفیت متوسط، هزینه‌ای بین ۱۸ تا ۲۵ میلیون تومان و برای پروژه‌های باکیفیت و لوکس، هزینه‌ای بالغ بر ۳۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع را گزارش دادند. سال ۱۴۰۴: هزینه ساخت مسکن در تهران بدون لحاظ قیمت زمین حدود ۳۰ میلیون تومان است که ۲۵ میلیون بابت ساخت و ۵ میلیون بابت دستگاههای خدمات‌رسان هزینه می‌شود.هزینه ساخت مسکن، بدون لحاظ قیمت زمین شامل دو بخش است؛ یک بخش به هزینه‌های ساخت ارتباط دارد که در حال حاضر هزینه یک متر مربع ساخت و ساز در ساختمان‌های پنج طبقه در تهران حدود ۲۵ میلیون تومان می شود.

 

بخش دیگر به هزینه‌های دستگاه‌های خدمات‌رسان و دستگاه‌های عمومی مثل سازمان نظام مهندسی، بیمه، مالیات و ادارات برمی گردد که این عدد هم در شهر تهران حدودا متری ۵ میلیون تومان است. جمعا در حال حاضر قیمت ساخت یک متر مربع مسکن، بدون لحاظ قیمت زمین حدود ۳۰ میلیون تومان می‌شود. البته این عدد برای ساختمانی است که استاندارهای پایه و مقررات ملی ساختمان در آن رعایت شده باشد. اگر ساختمان لاکچری باشد به رقم مذکور حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد اضافه می‌شود.این آمار نشان‌دهنده یک رشد نزدیک به ۱۰ برابری تنها در عرض ۴ سال است؛ رشدی که با هیچ‌کدام از شاخص‌های درآمدی خانوارها همخوانی ندارد.ریشه‌یابی بحران؛ چرا هزینه‌ها سر به فلک کشیدند؟این افزایش سرسام‌آور، معلول یک عامل واحد نیست، بلکه نتیجه هم‌افزایی چندین عامل مخرب داخلی و خارجی است:۱. تورم ساختاری و سقوط ارزش پول ملیریشه تمام مشکلات، تورم مزمن و بالایی است که اقتصاد ایران سال‌هاست با آن دست‌وپنجه نرم می‌کند. وقتی نرخ تورم عمومی بالای ۴۰ درصد است، طبیعی است که این موج به تمام بخش‌ها، از جمله صنعت ساختمان، سرایت کند. سقوط ارزش ریال در برابر دلار، قیمت تمام نهاده‌های ساختمانی، چه وارداتی و چه تولید داخل که قیمت‌گذاری آن‌ها متأثر از بازارهای جهانی است (مانند فولاد و محصولات پتروشیمی)، را به شدت افزایش داده است.۲. آتش‌فشان قیمت در بازار مصالح ساختمانیمصالح ساختمانی به طور متوسط ۵۰ تا ۶۰ درصد هزینه تمام‌شده ساخت را تشکیل می‌دهند. در سال‌های اخیر، این بخش شاهد جهش‌های قیمتی بی‌سابقه‌ای بوده است:

 

فولاد و سیمان: به عنوان ستون فقرات ساخت‌وساز، قیمت این دو محصول کلیدی به دلیل عواملی چون افزایش هزینه انرژی کارخانه‌ها، قیمت‌گذاری دستوری ناموفق، سوداگری و اختلال در زنجیره توزیع، چندین برابر شده است. تأسیسات و اقلام تکمیلی: اقلامی مانند شیرآلات، کابل‌های برق، آسانسور، سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی و محصولات پتروشیمی (لوله‌ها، عایق‌ها) که بسیاری از آن‌ها وابستگی مستقیم یا غیرمستقیم به نرخ ارز دارند، با افزایش‌های شدیدی مواجه شده‌اند.۳. هزینه‌های جانبی؛ از زمین تا مجوزاگرچه هزینه ساخت به تنهایی بحرانی است، اما دو عامل دیگر، قیمت نهایی مسکن را به ارقامی نجومی می‌رسانند: قیمت زمین: در کلان‌شهرها، قیمت زمین گاهی تا ۶۰ درصد قیمت نهایی یک آپارتمان را تشکیل می‌دهد. بازار انحصاری و سوداگرانه زمین، خود یکی از بزرگترین موانع تولید مسکن انبوه و ارزان‌قیمت است. بوروکراسی و عوارض: فرآیندهای طولانی و پرهزینه در شهرداری‌ها برای صدور پروانه، هزینه‌های بالای خدمات مهندسی، عوارض مختلف و هزینه‌های انشعابات، بار مالی سنگینی را بر دوش سازنده تحمیل می‌کند که مستقیماً به قیمت نهایی منتقل می‌شود.۴. افزایش دستمزد و هزینه تأمین مالیدستمزد نیروی انسانی که حدود ۲۵ درصد هزینه‌ها را شامل می‌شود، متأثر از تورم عمومی، سالانه افزایش می‌یابد. علاوه بر این، نرخ بالای سود تسهیلات بانکی و هزینه بالای تأمین سرمایه برای سازندگان، «هزینه پول» را در پروژه‌ها افزایش داده و به عنوان بخشی از قیمت تمام‌شده، به خریدار نهایی منتقل می‌شود.

 

پیامدهای اجتماعی؛ فراتر از اعداد و ارقامبحران هزینه ساخت، صرفاً یک چالش اقتصادی نیست، بلکه پیامدهای اجتماعی ویرانگری به دنبال دارد: تشدید نابرابری: مالکیت مسکن که زمانی یکی از راه‌های ورود به طبقه متوسط بود، اکنون به یک عامل تشدید شکاف طبقاتی تبدیل شده است. افزایش حاشیه‌نشینی: ناتوانی در تأمین مسکن در داخل شهرها، جمعیت را به سمت حومه و شهرهای جدید فاقد زیرساخت‌های مناسب سوق می‌دهد. تأخیر در تشکیل خانواده: هزینه بالای مسکن به یکی از اصلی‌ترین موانع ازدواج و استقلال جوانان تبدیل شده است. رکود در صنعت ساختمان: کاهش قدرت خرید متقاضیان و ریسک بالای ساخت‌وساز، به کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش و رکود در مشاغل وابسته منجر می‌شود.راهکارها؛ از مُسکن‌های موقتی تا جراحی‌های عمیقکنترل این بحران نیازمند یک بسته سیاستی جامع و شجاعانه است:۱. مهار تورم (راه حل ریشه‌ای): بدون شک، هیچ راه حلی پایدار نخواهد بود مگر آنکه دولت با انضباط پولی و مالی، تورم را به عنوان ریشه اصلی مشکلات مهار کند. این امر نیازمند اصلاحات ساختاری در بودجه، نظام بانکی و محیط کسب‌وکار است.۲. اصلاح بازار زمین: اجرای ابزارهای مالیاتی مؤثر مانند مالیات بر عواید سرمایه‌ای (CGT) و مالیات بر اراضی بایر (LVT) می‌تواند به شدت از سوداگری در بازار زمین بکاهد و زمین را از یک کالای سرمایه‌ای به یک نهاده تولید تبدیل کند.۳. صنعتی‌سازی و حرکت به سمت فناوری‌های نوین: ساخت‌وساز سنتی در ایران با اتلاف بالای منابع (زمان و مصالح) همراه است. حمایت واقعی از صنعتی‌سازی، تولید مدولار و استفاده از تکنولوژی‌های جدید ساختمانی می‌تواند هزینه تمام‌شده را ۲۰ تا ۳۰ درصد کاهش داده و سرعت ساخت را چندین برابر کند.

 

۴. تنظیم‌گری هوشمند در بازار مصالح: دولت باید با حذف انحصارات، شفاف‌سازی توزیع از طریق بورس کالا و نظارت بر زنجیره تأمین، از جهش‌های هیجانی در قیمت مصالح کلیدی جلوگیری کند.۵. کاهش بوروکراسی و مقررات‌زدایی: الکترونیکی کردن فرآیندهای صدور مجوز، تعیین سقف زمانی برای پاسخگویی دستگاه‌ها و کاهش عوارض غیرضروری، می‌تواند هزینه‌های جانبی را به شکل محسوسی کاهش دهد.نتیجه‌گیریدر پایان باید گفت که هزینه بالغ بر ۳۰ میلیون تومانی ساخت مسکن، یک نقطه عطف هشداردهنده است که نشان می‌دهد راهکارهای مقطعی و سیاست‌های دستوری گذشته شکست خورده‌اند. بحران مسکن در ایران یک مسئله تک‌بعدی نیست که با وام یا پروژه‌های حمایتی صرف حل‌وفصل شود. عبور از این گردنه خطرناک، نیازمند یک پارادایم شیفت در سیاست‌گذاری است؛ گذار از مداخله‌گری ناکارآمد به سمت تنظیم‌گری هوشمند، از اقتصاد سوداگرانه به سمت اقتصاد مولد و از ساخت‌وساز سنتی به سمت تولید صنعتی و پایدار مسکن. در غیر این صورت، آوار این بحران نه تنها بر سر رؤیای خانه‌دار شدن، بلکه بر کل ساختار اقتصادی و اجتماعی کشور فرو خواهد ریخت.