مذاکرات پوچ وزارت راه با بانک مرکزی/ سقف تسهیلات مسکن استیجاری بیشتر از نهضت ملی؟

رشد بالای قیمت مسکن در دهه‌های گذشته باعث شد تا قدرت خرید متقاضیان مسکن به خصوص زوج‌های جوان به شدت کاهش یابد و آنطور که گزارش‌های منتشر شده نشان می‌دهند حدود ۹۰ درصد مستاجران در کشور از دهک‌های یک تا پنج هستند. پس این مسئله به خوبی نشان می‌دهد که اکثر سیاست‌ها و برنامه‌ها در حمایت از مستأجران به نوعی شکست خورده است.

۲.۵ میلیون مستاجر درگیر فقر هستند

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی دارای نکات جالبی است که نشان می‌دهد بیش از ۵۰ درصد مستأجران ایرانی که حدود ۲.۵ میلیون خانوار می‌باشد درگیر فقر هستند. از این تعداد نیز ۶۲۵ هزار خانوار که بالغ بر سه میلیون نفر می‌باشد به دلیل هزینه‌های ناشی از اجاره‌بها و ناتوانی در پرداخت، محل سکونت خود را تغییر داده‌اند.

اگر چه این آمار می‌تواند گویای این باشد که دولت در طرح‌های حمایتی خود از مستاجران شکست خورده است، اما به هر سوی ورود وزارت راه و شهرسازی به طرح مسکن استیجاری را باید این گونه تحلیل کرد که هر چند دیر، اما دولت به واقعیت صنعت اجاره داری واقف شده است که در اکثر کشور‌ها این طرح‌ها به مستاجران کمک کرده و طرحی است که امتحان پس داده است.

کره جنوبی یکی از کشور‌هایی است که وزارت راه و شهرسازی در ماه‌های گذشته زمزمه‌هایی را مبنی بر استفاده و کُپی برداری از آن را داشته است.

در کره جنوبی تا ۵۰ سال حمایت می شوند

حدود شش دهه پیش بود که کره جنوبی برای تامین و عرضه مسکن استیجاری به اقشار کم‌درآمد ورود کرد و مقرر شد تا این دهک‌ها در صورت نیاز حتی تا ۵۰ سال حمایت شوند. اما سوال این است که آیا دولت و یا سیستم بانکی که همواره از بخش مسکن و عدم حمایت‌های لازم مورد غضب قرار گرفته است حاضر می‌شود در کنار طرح نهضت ملی مسکن به این طرح نیز تسهیلات پرداخت کند؟

آمار‌های اعلام شده از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که بانک‌های خصوصی ماه هاست که در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن رغبتی از خود نشان نمی‌دهند و بانک‌های دولتی نیز به همین دلیل به نوعی زمینگیر شده‌اند.

بانک ها علاقه ای به پرداخت تسهیلات ندارند

این گزارش معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از برخورد بانک‌ها و حتی بانک مسکن با نهضت ملی مسکن نشان می‌دهد که بانک‌ها طرح جدید مسکن را بر نمی‌تابند و علاقه‌ای هم به پرداخت تسهیلات ندارند.

این روز‌ها اگر چه بازار اجاره بهای مسکن روز‌های آرامی را سپری می‌کند، اما اگر آنطور که برخی فعالان و آگاهان بازار مسکن عنوان کرده‌اند سال آینده و در فصل نقل و انتقالات می‌توان این انتظار را داشت که بازار مسکن و اجاره نیز همین روند آرام را ادامه دهد؟

سعید لطفی دبیر اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که در زمستان به دلیل اینکه جابه‌جایی کمتر اتفاق می‌افتد نرخ اجاره مسکن ثبات خواهد داشت، اما در اردیبهشت و خرداد به طور سنتی شاهد تغییر قیمت‌ها در بازار اجاره هستیم. پیش بینی می‌شود نرخ رشد اجاره مسکن در سال آینده از تورم عمومی بالاتر برود یا دست کم با تورم برابری کند.

دولت چاره‌ای جز حرکت به سمت بازار استیجار ندارد

کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که برای دهک‌های پایین و متوسط، دولت چاره‌ای جز حرکت به سمت بازار استیجار و اجرای طرح‌های حمایتی استیجار عمومی ندارد موضوعی که سال‌های سال است به آن کمتر توجه شده است.

کارشناسان موافق طرح مسکن استیجاری با این تاکید که اگر دولت خود را تنها محدود به ساخت ۱۰ هزار مسکن استیجاری کند باید از هم اکنون گفت که این طرح نمی‌تواند مشکل عظیم مستاجران و زوج‌های جوان را مرتفع کند.

آنطور که وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است قرار است مسکن استیجاری به زوج‌های جوانی که بیش از پنج سال از ازدواجشان نگذشته تعلق بگیرد و استارت آن نیز از سه شهر اطراف تهران مثل اسلامشهر، واوان و اندیشه زده شود. اما مهمترین نگرانی‌ها از میزان بودجه‌ای خواهد بود که این طرح نیاز خواهد داشت.

ساخت ۱۰ هزار واحد مسکونی مشکلی از بحران مسکن را حل نمی کند

حمید رضا محمدی کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که گفته می‌شود دولت قصد دارد در وهله نخست طرح مسکن استیجاری ۱۰ هزار مسکن را تا پایان سال جاری احداث و به متقاضیان تحویل دهد؟ آیا این طرح با بودجه‌ای که دولت در اختیار دارد شدنی خواهد بود؟ گفت: ابتدا باید تاکید شود که اگر هدف‌گذاری دولت و وزارت راه و شهرسازی برای جمعیت میلیونی مستاجران ساخت ۱۰ هزار واحد مسکونی است از هم اکنون باید گفت که این طرح نمی‌تواند مشکلی از اقتصاد مسکن و یا بحران مسکن را حل کند.

او ادامه داد: در وهله دوم نیز اگر آمار‌ها و اظهارات مقامات مسئول بانک مرکزی و حتی وزارت راه و شهرسازی را ملاحظه کنید متوجه خواهید شد که سیستم بانکی به هیچ عنوان علاقه‌ای به کمک به بخش مسکن ندارد و اگر هم داشته باشد حداقل آمار‌ها این طور نشان نمی‌دهند. چرا که بانک‌ها به هر بخشی تسهیلات داده‌اند به جز مسکن حمایتی.

بودجه‌ای معادل ۵۰۰۰ همت نیاز است

پیشتر خشایار باقرپور مدیر عامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران گفته بود که اگر قرار است دولت کار قابل توجهی برای مستاجران انجام دهد باید دست کم یک میلیون واحد استیجاری در اختیار آنها قرار دهد که با هزینه‌های امروز به بودجه‌ای معادل ۵۰۰۰ همت نیاز دارد. واضح است که دولت چنین بودجه‌ای در اختیار ندارد.

منابع آگاه از وزارت راه و شهرسازی در خصوص جدیت دولت و وزارت راه و شهرسازی برای مسکن استیجاری اعلام می‌کنند که مذاکرات وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی برای تعیین سقف تسهیلات مسکن استیجاری آن هم بالاتر از تسهیلات نهضت ملی مسکن مذاکراتی را آغاز کرده‌اند، اما در همان وهله نخست مقامات ارشد بانک مرکزی سیستم بانکی را در پرداخت تسهیلات ناتوان دانسته‌اند.

اگر چه گفته شده است که در این مذاکرات مقامات ارشد وزارت راه شهرسازی از بانک مرکزی خواسته‌اند که تسهیلاتی بالاتر از تسهیلات نهضت ملی مسکن به انبوه سازان و سازندگان تخصیص پیدا کند، اما پاسخ بانک‌ها نسبت به این درخواست منفی بوده است.

دولت در طرح مسکن استیجاری از ظرفیت انبوه سازان بهره بگیرد

آنطور که برخی کارشناسان اعلام می‌کنند اگر دولت قصد دارد در طرح مسکن استیجاری موفق عمل کند باید از ظرفیت بخش خصوصی و انبوه سازان بهره بگیرد چرا که حل مساله مسکن هم از لحاظ دستگاهی و هم از نظر نهادی و هم به لحاظ اقتصادی، مساله‌ای فرابخشی است.

بالا رفتن هزینه تمام شده ساخت، حاشیه سود سرمایه‌گذاری برای تولید را کاهش داده است. کاهش قدرت خرید و کوچک شدن سفره خانوار‌ها نیز باعث شده سمت تقاضا موفق به پذیرش قیمت‌های رشد یافته نشود؛ بنابراین توسعه بازار استیجار عمومی و اجرای این سیاست به منظور عرضه واحد‌های مسکونی استیجاری با نرخ‌های حمایتی یک ضرورت است و حرکت به سمت بازار استیجار و اجرای سیاست استیجار عمومی در ارتباط تنگاتنگ با سیاست‌های زمین قرار دارد و لازم است سیاست‌های زمین مورد بازنگری و تجدیدنظر قرار گیرد.

سوالی که پیش می‌آید این است که این زمین‌هایی که در اطراف تهران (اسلامشهر، واوان و اندیشه) اعلام شده است که قطعا هم زیرساخت دارند آیا دولت به صورت مشارکت محور با بخش‌های دیگر پیش خواهد رفت؟ یعنی اراضی در اختیار خود را با سازندگان، انبوه‌سازان و تعاونی‌ها مشارکت می‌کند و قدرالسهم خودش را در قالب استیجار عمومی واگذار می‌کند؟

هر چند دولت قصد دارد تا از ظرفیت انبوه سازان و پرداخت تسهیلات به آنها مسکن استیجاری را حمایت کند اما طبق گفته برخی کارشناسان این ابهام وجود دارد که ممکن است دولت تکالیفی را مازاد بر مشارکت برای بخش خصوصی در نظر بگیرد که این می‌تواند دافعه ایجاد کند.