خرید ۹ متر خانه با وام یک میلیاردی

حسام عقبایی رئیس پیشین اتحادیه املاک در گفتگو با خبرنگار مهر با بیان اینکه نگاه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن موجب ایجاد حباب و رشد غیرمنطقی قیمت‌ها شده است، گفت: وضعیت بازار مسکن بحرانی است و این بحران از چند بعد در بازار حاکم است، یکی از مهم‌ترین بحران‌ها در حوزه تولید مسکن رخ داده است.

وی افزود: با توجه به کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش، ساخت و ساز در حوزه مسکن کاهش پیدا کرده و این موضوع باعث افت صدور پروانه‌های ساختمانی شده است. گزارش‌هایی که از مسئولان حوزه فروش مصالح ساختمانی دریافت می‌کنیم، نشان می‌دهد فروش مصالح پایه مانند آهن، میلگرد و سیمان کاهش یافته است.

این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: این مسئله می‌تواند توازن بین عرضه و تقاضا را دچار اختلال کند و نیاز بالقوه موجود در بازار را بیشتر تحت فشار قرار دهد. یکی‌از دلایل کاهش ساخت‌وساز، ورود افراد غیرمتخصص در این حوزه است، عمده فعالان در بخش تولید انبوه مسکن افرادی هستند که تجربه و تخصص کافی ندارند و به صورت آماتور وارد حوزه ساخت و ساز شده‌اند.

حباب قیمتی نتیجه نگاه سرمایه‌ای به بازار مسکن است

وی ادامه داد: افراد غیرمتخصص، همان آماتورهایی هستند که با هدف کسب سودهای نامتعارف وارد ساخت و ساز مسکن شده‌اند و این نگاه باعث کاهش کیفیت و تولید واقعی مسکن در کشور شده است.

وام‌های بانکی با سود ۱۸ تا ۲۵ درصد تأثیری در خانه‌دار شدن مردم ندارد

عقبایی با اشاره به تأثیر نرخ بالای سود بانکی بر بازار مسکن گفت: در کشور ما سود بانکی نسبت به سایر کشورها و حتی کشورهای حوزه خلیج فارس بسیار بالاست. نرخ‌هایی مانند ۱۸ تا ۲۵ درصد برای وام‌ها عملاً تأثیری در جذب متقاضی ندارد.

وی افزود: این موضوع باعث شده افرادی که وارد حوزه تولید مسکن می‌شوند، ترجیح دهند پول خود را در بانک نگه دارند تا ۲۰ درصد سود بگیرند، در حالی که برای پروژه‌های ساختمانی باید انتظار سود ۳۰ تا ۴۰ درصدی داشته باشند تا فعالیت‌شان توجیه اقتصادی پیدا کند.

رئیس پیشین اتحادیه املاک بیان کرد: سازمان نظام مهندسی، انبوه‌سازان و دولت همواره بر این نکته تأکید دارند که افراد غیرمتخصص نباید وارد حوزه ساخت و ساز شوند. متأسفانه برخی گروه‌ها که تخصص لازم ندارند، سرمایه خود را جمع کرده و وارد این حوزه می‌شوند و تنها دنبال سودهای هنگفت هستند که این رفتار به شکل واضحی نوعی سوداگری در بازار مسکن ایجاد می‌کند.

۹۰ درصد فعالان بازار مسکن به دنبال سوداگری‌اند نه تولید واقع

عقبایی یادآور شد: این سود و معاملات نامتعارف تا سال ۱۴۰۲ حجم قابل توجهی داشت، اما از آن زمان به بعد کاهش پیدا کرده است. حجم خریدها کاهش یافته، قدرت خرید مردم پایین آمده و نگاه سرمایه‌داری به بازار مسکن که حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد معاملات را شامل می‌شد، پس از سال ۱۴۰۲ به شدت کاهش یافته است. در نتیجه، سرمایه‌گذاران دیگر وارد بازار مسکن نمی‌شوند و انبوه‌سازانی که دنبال سوداگری هستند، تولیدات خود را کاهش می‌دهند، زیرا نمی‌توانند بازار فروش پیدا کنند.

کمبود سه‌برابری در تولید مسکن

وی تصریح کرد: هدف ما جلوگیری از ورود سرمایه به بازار مسکن نیست؛ کشور ما به سرمایه‌گذاری در این بخش نیاز دارد. سالانه بین ۷۰۰ تا ۸۵۰ هزار ازدواج ثبت می‌شود و این نشان می‌دهد که حداقل بین ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی تنها برای زوج‌های جوان نیاز است.

این کارشناس بازار مسکن افزود: با این حال گزارش‌ها نشان می‌دهد که تولید مسکن و حتی صدور پروانه‌های ساختمانی تنها به حدود ۲۳۰ تا ۳۰۰ هزار واحد در سال می‌رسد. بنابراین حتی یک سوم نیاز واقعی کشور در زمینه ازدواج و تأمین مسکن تأمین نمی‌شود و فاصله قابل توجهی وجود دارد.

وی گفت: دولت نباید مستقیماً وارد تولید مسکن شود؛ طبق قانون اساسی و قوانین تخصصی، وظیفه دولت نظارت است. دولت باید با ارائه تسهیلات، تامین زمین و ایجاد انگیزه، سرمایه‌ها را به سمت تولید مسکن هدایت و از سوداگری جلوگیری کند.

بازار مسکن بیمار است و با یک نسخه ساده درمان نمی‌شود

عقبایی تاکید کرد: این سرمایه‌گذاری باید صرف تولید مسکنی شود که پاسخگوی نیاز واقعی جامعه باشد، به ویژه برای طبقات متوسط و ضعیف، و نه برای پروژه‌های لوکس، لاکچری یا مال‌سازی. هدف این است که نیازهای واقعی مردم به مسکن تأمین شود. وضعیت بازار مسکن را می‌توان مانند یک بیماری دانست که هم قلب، هم معده و هم کلیه‌اش مشکل دارد. بنابراین با یک فرمول ساده یا یک دارو نمی‌توان بحران این بازار را حل کرد.

رئیس پیشین اتحادیه املاک کشور ادامه داد: در شرایط فعلی لازم است که بازار مسکن از همه جهات مورد حمایت واقعی قرار گیرد تا به ثبات و استاندارد برسد و سپس تمرکز مدیریت ایجاد شود. بحران فعلی شامل رکود عمیق، کاهش ساخت و ساز، عدم ورود سرمایه‌های کارا، کاهش قدرت خرید مردم و طولانی شدن زمان مالکیت برای دهک‌های ضعیف و متوسط است. این مسائل علاوه بر اثرات اقتصادی، پیامدهای اجتماعی و فرهنگی مانند عقب افتادن سن ازدواج را نیز به همراه دارد.

وی تصریح کرد: برای اصلاح بازار مسکن، علاوه بر ارائه تسهیلات بانکی، باید زمین به بخش مسکن تزریق شود. خوشبختانه وزارت راه و شهرسازی اراضی شناسایی شده را آماده کرده و در شورای عالی مسکن و دولت تصویب شده که این زمین‌ها وارد شبکه عرضه شوند.

مستاجران با وام یک میلیارد تومانی فقط ۹ متر خانه در تهران می‌خرند

عقبایی افزود: نوع و میزان تسهیلات بانکی نیز باید واقعی و موثر باشد. برای مثال در تهران با متوسط قیمت مسکن بیش از ۱۰۰ میلیون تومان، وام‌های ۷۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان تنها قادر به خرید نهایتا ۹ متر آپارتمان هستند و اثر واقعی بر قدرت خرید مردم ندارند. در دهه ۸۰، تسهیلات بانکی بسیار کمتر بود اما می‌توانست یک واحد ۵۰ تا ۷۰ متری را پوشش دهد. بنابراین قدرت خرید مردم از تورم بازار مسکن عقب مانده است.

وی بیان کرد: مشکل اصلی مدیریت است؛ زیرساخت‌ها وجود دارد اما سیاست‌ها نتوانسته‌اند جلوی سوداگری و ناکارآمدی تسهیلات را بگیرند. در کشورهای پیشرفته، وام مسکن تا ۷۰ تا ۱۰۰ درصد قیمت واحد ارائه می‌شود و مدت بازپرداخت بیش از ۳۰ سال است، اما در ایران تسهیلات محدود و با بازپرداخت کوتاه مدت است که قسط آن برای کارگران و کارمندان غیرقابل تحمل است.

این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: برای اصلاح بازار، هم باید زمین عرضه شود، هم تسهیلات بانکی به شیوه موثر ارائه گردد، هم مدیریت و نظارت تقویت شود و بانک‌ها ملزم شوند بخشی از منابع خود را وارد حوزه مسکن کنند تا این بازار بتواند به سمت ثبات و پاسخگویی به نیاز واقعی مردم حرکت کند.

بانک‌ها به دنبال سود خود هستند نه خانه‌دار کردن مردم

وی با اشاره به عملکرد بانک‌ها در حوزه پرداخت تسهیلات گفت: اگر امروز به بانک‌ها مراجعه کنید، برای خرید خودرو، کالا یا حتی تعمیرات ساختمان به شما وام می‌دهند، اما برای خرید مسکن شرایط بسیار سخت‌تری وجود دارد. دلیلش این است که این وام‌ها نسبت به تسهیلات خرید مسکن مدت بازپرداخت کوتاه‌تری دارند، معمولاً دو ساله هستند و نرخ سودشان هم بیشتر است. بنابراین بانک‌ها به دنبال منافع خودشان هستند، نه خانه‌دار کردن مردم.

عقبایی افزود: در مورد مدت زمان خانه‌دار شدن در ایران آمارهای متفاوتی ارائه می‌شود، اما اگر بخواهیم به شکل کارشناسی‌تر صحبت کنیم، باید نوع مسکن و قدرت خرید خانوار را نیز در نظر بگیریم. فرض کنید یک آپارتمان ۷۰ متری با میانگین متری ۷۰ میلیون تومان در تهران حدود ۵ میلیارد تومان قیمت دارد، در حالی که متوسط قیمت در پایتخت به متری ۱۰۰ میلیون تومان هم رسیده است.

کارمند ایرانی باید ۱۵ سال تمام حقوقش را پس‌انداز کند تا خانه بخرد

وی گفت: اگر یک کارمند با حقوق ماهیانه ۳۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، مجموع درآمد سالانه او ۳۶۰ میلیون تومان می‌شود. حال اگر بخواهد ۵ میلیارد تومان برای خرید چنین آپارتمانی تأمین کند، باید حدود ۱۴ تا ۱۵ سال تمام حقوق خود را بدون هیچ هزینه‌ای پس‌انداز کند، آن هم به شرطی که در این مدت تورم اتفاق نیفتد و قیمت مسکن افزایش پیدا نکند.

رئیس پیشین اتحادیه املاک بیان کرد: این محاسبه نشان می‌دهد که فاصله بین درآمد خانوار و قیمت مسکن در کشور به‌شدت زیاد است و در شرایط فعلی، خانه‌دار شدن برای بسیاری از اقشار جامعه به رویایی دور از دسترس تبدیل شده است.

یک کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اینکه بازار مسکن طی سال‌های اخیر همواره روند صعودی قیمت را تجربه کرده است، گفت: از سال ۱۴۰۰ به بعد، حجم معاملات سرمایه‌ای در این بازار به مراتب بیشتر از معاملات مصرفی شده است، به‌گونه‌ای که خریدهای مصرفی اکنون کمتر از ۱۰ درصد کل معاملات را تشکیل می‌دهد.

شکاف بین درآمد خانوار و قیمت مسکن بی‌سابقه است

وی افزود: کاهش قدرت خرید مردم باعث افت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شده، اما این موضوع در مجموع اتفاق مثبتی است؛ چراکه ورود سرمایه‌هایی که با هدف سوداگری و افزایش قیمت وارد بازار می‌شوند، موجب ایجاد شکاف طبقاتی و التهاب در بازار می‌شود.

این کارشناس تصریح کرد: باید برای ارزیابی وضعیت بازار مسکن و قیمت‌ها، یک فرمول منطقی وجود داشته باشد. بسیاری از افراد بدون بررسی واقعی شاخص‌ها از افزایش قیمت مسکن سخن می‌گویند، در حالی که همه مؤلفه‌های ساخت از جمله مصالح ساختمانی، صدور پروانه‌ها، انشعابات آب و برق و گاز و دستمزد کارگر افزایش یافته‌اند.