سه عیب تسهیلات خرید مسکن، مانعی بزرگ برای رونق صنعت ساختمان

« نود اقتصادی » : سبد وام مسکن در ایران در مقایسه با شکل جهانی این تسهیلات، سه نقص اساسی دارد که رفع آن موتور رونق بازار ملک را فعال تر می‌کند.

الگوی موفق تامین مالی مسکن در کشورهای مختلف نشان می‌دهد بازار تسهیلات رهنی (وام بلند مدت خرید مسکن) باید از «انعطاف کامل»، «تنوع کافی» و «عمق لازم» برخوردار باشد تا امکان پرداخت تسهیلات در استطاعت، برای غالب دهک‌ها، با مبلغ و تعداد مناسب فراهم شود.

اصلاح سبد تسهیلات ملکی با این الگو، علاوه بر تسهیل صاحب‌خانه شدن و رونق عرضه،‌ به مهار حاشیه‌نشینی منجر خواهد شد.

نسخه عملیاتی نظام تامین مالی مسکن در کشورهای توسعه یافته اروپایی و درحال توسعه آسیایی وجود سه ضعف عمده در سبد تسهیلات خرید مسکن ایران را تایید و در عین حال برداشت تازه‌ای از سه تکلیف مهم و ضروری دولت دوازدهم را در بخش مسکن منعکس می‌کند.

در شرایطی که بازار مسکن کشور به واسطه «عدم برخورداری از تنوع لازم وانعطاف کافی در سبد تسهیلات فعلی خرید آپارتمان»، «تیراژ نسبتا محدود تسهیلات برای پاسخ به نیاز طیف‌های گوناگون متقاضی مسکن» و «غیبت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن»، حاوی سه نقص عمده در نظام تامین مالی است، تجربه عمده کشورهای درحال توسعه یا نوظهور و در عین حال موفق دنیا در حوزه تامین مالی مسکن نشان می‌دهد این کشورها طی سال‌های اخیر برای ترمیم و بازسازی انواع الگوهای موثر در افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن، چک لیستی حاوی دست‌کم سه شاخص مهم به‌منظور ارزیابی و سنجش میزان کارآیی و اثرگذاری نظام تامین مالی مسکن طراحی و عملیاتی کرده‌اند.

عمده این کشورها، کشورهایی هستند که موفق شده‌اند با کمک بازار تسهیلات رهنی (پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن به متقاضیان) به نسخه‌ای کارآمد برای تامین مالی مسکن دست پیدا کنند.

نتایج بررسی‌های به عمل آمده از سوی دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون نظام تامین مالی مسکن در کشورهای توسعه یافته اروپایی و درحال توسعه آسیایی موفق در اجرای مدل‌های بهینه تامین مالی مسکن، حداقل از سه شاخص مهم «انعطاف»، «تنوع» و «برخورداری از عمق کافی» بهره‌مند است.

هر چند که درحال حاضر سبد تسهیلات خرید مسکن در ایران به‌طور موثر فاقد هر کدام از این سه شاخص به میزان کافی و اثرگذار است.

سه‌گانه اثرگذاری تسهیلات رهنی

دولت‌ها و موسسات مالی مداخله کننده در بازار مسکن در کشورهای توسعه یافته و برخی کشورهای درحال توسعه موفق درحوزه تامین مالی مسکن، برمبنای چک لیست طراحی‌شده با ساختار سه شاخص گفته شده، همواره ویژگی‌های بازار تسهیلات رهنی خود را با این شاخص‌ها مطابقت می‌دهند.

بررسی‌های صورت گرفته درکشورهای توسعه یافته اروپایی و درحال توسعه آسیایی نشان می‌دهد برمبنای الگوهای موفق جهانی، یک نظام تامین مالی موثر به پشتوانه «بازار تسهیلات رهنی کارآمد» می‌تواند در گام اول برای دهک‌های مختلف جامعه متقاضی خرید مسکن، «قدرت خرید» ایجاد کند.

در گام دوم این نظام تامین مالی کارآمد از طریق افزایش تقاضا در میان متقاضیان منجر به تعریف جهت مشخص برای فعالیت سازندگان و در نتیجه «رونق ساخت و ساز و عرضه بیشتر مسکن به‌خصوص در کانون تقاضای مسکن(بازار آپارتمان‌های مصرفی کوچک و میان متراژ)» شده و در گام سوم از طریق «پرداخت تسهیلات در استطاعت به متقاضیان خرید مسکن واقع در دهک‌های درآمدی ضعیف‌تر»، منجر به «کاهش حاشیه‌نشینی و مهار سکونتگاه‌های غیررسمی واقع در حاشیه شهرها و به‌خصوص کلانشهرها» می‌شود.

مطابق آمارهای رسمی هم‌اکنون حدود 20 میلیون نفر از جمعیت 80 میلیونی ایران در شرایط بدمسکنی و در حاشیه‌ها و سکونتگاه‌های غیررسمی اطراف شهرها و کلانشهرها یا بافت‌های فرسوده سکونت دارند که در صورت عدم انجام اقدام به موقع، این میزان طی سال‌های پیش‌رو چند برابر خواهد شد.

بررسی‌هاحاکی است وام بلندمدت خرید مسکن باید همزمان از انعطاف و تنوع کافی برخوردار و در عین حال بازار این تسهیلات از عمق کافی بهره‌مند باشد.

شرط اصلی انعطاف‌پذیر بودن تسهیلات خرید مسکن «در استطاعت بودن وام‌های پرداختی برای متقاضیان موثر»است، حال آنکه ساده‌ترین راه پرداخت تسهیلات خرید مسکن برای شکل‌دهی به بازار تسهیلات رهنی در شرایط فعلی وام‌دهی به گروه‌های میانی جامعه و برخوردار از توان مالی لازم برای بازپرداخت اقساط تسهیلات پرداخت‌شده است که با شرط اصلی در استطاعت بودن وام‌ها برای همه اقشار متقاضی وام مسکن در مغایرت قرار دارد.

در واقع آنچه در مقطع زمانی فعلی موفقیت سیاست‌گذار در طراحی «نظام تامین مالی مسکن رونق‌زا» را تضمین می‌کند آن است که تسهیلات خرید مسکن برای دهک‌های متوسط رو به پایین به «وام‌های در استطاعت» تبدیل شود؛ وام در استطاعت تسهیلاتی است که مبلغ اقساط ماهانه آن نسبت مشخصی با درآمد خانوار متقاضی وام داشته باشد؛ نسبتی که خانوارهای وام‌گیرنده بتوانند به موقع و بدون دشواری خاصی اقساط تسهیلات را به بانک وام‌دهنده پرداخت کنند.

در وهله دوم«سبد تسهیلات رهنی باید از تنوع کامل و کافی برخوردار باشد»؛ برای تحقق این شاخص، لازم است تسهیلات خرید مسکن به لحاظ سقف مبلغ بتواند نیاز مالی دهک‌های متوسط و متوسط روبه بالای متقاضی دریافت تسهیلات برای خرید مسکن را پوشش داده و تامین کند.

سومین شاخص سنجش میزان کارآمدی بازار تسهیلات رهنی مسکن در دنیا، «عمق بازار رهن» است؛ به این معنا که تیراژ وام‌های پرداختی به متقاضیان برای خرید مسکن (تعداد وام‌های پرداختی) باید در مقایسه با تعداد متقاضیان کافی و قابل توجه باشد.

سبد تسهیلات خرید مسکن در ایران در حالی سالانه به‌طور میانگین حدود 10 تا 20 درصد از حجم تقاضای خرید مسکن را پوشش می‌دهد که تسهیلات فعلی صرفا برای گروه‌های درآمدی متوسط جامعه طراحی، عملیاتی و مناسب‌سازی شده است.

سبد فعلی تسهیلات خرید مسکن در ایران هم‌اکنون نه‌تنها برای گروه‌های درآمدی ضعیف‌تر جامعه (متوسط رو به پایین) به لحاظ توان بازپرداخت تسهیلات، در استطاعت نیست بلکه در نبود بازار لیزینگ مسکن برای تامین مالی بازار تقاضای مسکن‌دهک‌های متوسط روبه بالای درآمدی (6 تا8)، نیز از تنوع کافی برخوردار نیست.

همچنین عمق بازار تسهیلات رهنی در کشور به دلیل تیراژ محدود تسهیلات و در غیاب تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن کم است، بنابراین بازار تسهیلات رهنی در کشور هم‌اکنون نه از انعطاف کافی بهره‌مند است، نه تنوع کاملی دارد و نه از عمق لازم برخوردار است.