نود اقتصادی- بازار مسکن در سالیان گذشته، همواره روندی نوسانی داشته و با دوره های رونق و رکود مواجه بوده است. این بازار از سال 1393، وارد رکود سنگینی شده بود که این مسأله کسب و کارهای مختلف به ویژه کسب و کارهای مرتبط با صنعت ساختمان و انبوه سازی را تحت تأثیر قرار داد.

این روند رکودی تا اوایل سال 1396 ادامه داشت و پس از آن بود که عوامل مختلفی زمینه ساز رونق معاملاتی و به تبع آن افزایش قیمت ها در این بازار شد.

با تصمیم بانک مرکزی مبنی بر کاهش نرخ سود بانکی در نیمه اول سال 96 و آزاد شدن بخش مهمی از نقدینگی موجود در بازار، روند تعداد معاملات مسکن در کشور روند صعودی به خود گرفت و به تبع آن، همزمانی این روند با افزایش نرخ ارز، عدم افزایش قیمت مسکن )متناسب با نرخ تورم عمومی( در سالهای 1393 تا 1396 و نبود میزان مناسب عرضه در بازار، باعث رشد شدید قیمت در سال 1397 شد.

با ورود به سال 1398، روند صعودی قیمت با روند نزولی تعداد معاملات همراه شده  که علل اصلی این کاهش تعداد معاملات را می توان در قالب موارد زیر جستجوکرد:

افت قدرت خرید مردم به دلیل افزایش شدید قیمت ها،کاهش احتمال رشد شدید قیمتها در ماههای آتی با توجه به تثبیت نسبی نرخ ارز.

به نظر می رسد این روند همچنان در حال ادامه است و ممکن است بازار را دچار همان مشکلی کند که در سالهای 1393تا 1395 با آن مواجه بوده است.

ازابتدای سال 1397، تحولات قابل توجهی در بازار رخ داد که اهم آن به شرح زیر است:

نرخ دلار آمریکا در بازار آزاد از 50000ریال در ابتدای سال به بیش از 140000ریال در 31 شهریور ماه 1397و حدود 130000ریال در اسفند ماه همان سال رسید. این تغییر از یک سو باعث افزایش بهای برخی از نهاده های اصلی ساختمان از جمله آهن آلات و مصالح وارداتی شد و از سوی دیگر سایر بازارهای موازی  نیز به دلیل جو روانی ناشی از حفظ ارزش داراییها در مقابل ارز«، دچار تورم شد. این دو موضوع منجربه افزایش شدید بهای مسکن تا ابتدای تابستان 1398  شد.

نا گفته پیداست که ثبات نرخ ارز پس از روند نزولی آن در تابستان گذشته ادامه دار بوده و پیش بینی می شود تا انتهای سالجاری نیز این ثبات استمرار یابد.

افزایش شدید نرخ ارز در سال گذشته، باعث افزایش بهای آهن آلات ساختمانی شده و شاخص قیمت آهن آلات، در بهار سال 1397 حدود ،71.7 درصد و در تابستان1397  هم حدود 94.9 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد داشته است. در پاییز این نرخ کاهش داشته است، اما مجددا در زمستان با رشد مواجه بوده است.

 

نمودار زیر این روند را نمایش می دهد.

درهمین مدت، سایر بازارهای موازی نیز رونق نسبتاً مناسبی داشته اند؛ به نحوی که در سال 1397، کمترین بازده را در میان بازارهای مذکور، مربوط به بورس تهران با 62 درصد و سپس مربوط به متوسط بهای هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران با 92 درصد بوده است.

 

چارت ذیل نرخ بازده بازارهای موازی را از ابتدای سال 97 تا پایان خرداد 98 نمایش می‌دهد.

گزارش بانک مرکزی، در خرداد ماه 1398 نشان می دهد که در این ماه، میزان معاملات نسبت به مدت مشابه سال گذشته، حدود 60 درصد کاهش یافته است.

جدول ذیل تعداد معاملات و نیز متوسط نرخ بهای معاملاتی تهران در خرداد ماه 1397 و 1398 را نشان میدهد. متوسط بهای فروش هر متر مربع واحد مسکونی تهران در خرداد ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، حدود 104.3درصد افزایش یافته است.

این آمار حکایت از رکود بخش مسکن در ماه های اخیر به علت افزایش شدید قیمتها دارد، به طوری که پیش بینی می شود این روند در ماه های آتی نیز ادامه یابد.

در شهریور ماه سال جاری، حجم معاملات خرید مسکن در کل شهرهای کشور تا حد کم سابقه 9 هزار واحد در ماه افت کرد.

شهریور امسال کمتر از 10 هزار واحد در بازار کشوری معاملات مسکن فروش رفت. این حجم معامله ملکی در کشور، حتی از یک ماه فروش آپارتمان در تهران در شرایط طبیعی بازار هم کمتر است. آمار نیمسال اول بازار مسکن 98 نشان می دهد معاملات خرید در شهرها 65 درصد نسبت به نیمه اول 97 کاهش یافته است.

اطلاعات قیمت ها نیز از ایست میانگین قیمت مسکن در 30 مرکز استان به تبعیت از تهران حکایت دارد.

با توجه به موارد مطروحه و نیز روند بازار در ماههای اخیر، به نظر می رسد آینده بازار در ماههای آتی تحت تاثیر عوامل زیر قرار گیرد:

 افزایش قیمت نهاده های ساختمانی به دلیل افزایش شدید قیمت ارز در سال اخیر و نیز افزایش قیمت آهن در بازارهای جهانی، منجر به افزایش بهای تمام شده ساختمان و به تبع آن، افزایش قیمت واحدها خواهد شد. کاهش نرخ سود سپرده های بانکی، منجر به خروج برخی از سپرده ها از بانک و ورود آن به سایر بازارهای موازی شده است.

درصورت ثبات مجدد نرخ ارز و سایر بازارهای سرمایه ای، پیش بینی می شود بخشی از این سرمایه ها مجددا وارد نظام بانکی شوند. چنانچه نرخ سود بانکی افزایش یابد، این روند احتمال تسریع  هم خواهد شد. افزایش قیمت ارز، منجر به ایجاد جو روانی مبنی بر حفظ ارزش دارایی ها در مقابل دلار شده و نتیجه آن،افزایش قیمت اعلامی توسط فروشندگان در بازار مسکن شده است.

درشرایط فعلی، هنوز ارزش دارایی ملکی افراد در بسیاری از نقاط به اندازه نرخ ارز رشد نداشته و به همین دلیل نیز پیش بینی می شود فروشندگان به راحتی اقدام به کاهش قیمت خود نکنند. نتیجه این روند، در قالب رکود تورمی در بازار پیش بینی می شود.

کمبود آپارتمان های نوساز در بازار، عامل مهم دیگری است که بر آینده بازار مسکن تاثیرگذار خواهد بود. روند سرمایه گذاری بخش خصوصی وتعداد ساختمان های شروع و تکمیل شده درسالهای مختلف بر اساس گزارش های بانک مرکزی، باعث شده که در حال حاضر تعداد آپارتمان نوساز عرضه شده ناشی از کمبود تعداد پروانه های ساختمانی در سالیان گذشته دربازار کم باشد و همین موضوع بخشی از رشد قیمت آپارتمان را رقم زده است.

با افزایش قیمت ها، قدرت خرید مصرف کنندگان افت کرده و تسهیلات اعطایی خرید نیز نمی تواند درشهرهای بزرگ قدرت خرید مناسبی ایجاد کنند. به همین دلیل نیز بخشی از تقاضای مصرفی در ماههای اخیر از بازار خارج شده که نمود آن در کاهش 60 درصدی آمار معاملات در خرداد ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل مشهود است.

براین اساس، به نظر می‌رسد بازار درمسیر ورود به رکود قرار دارد. هر چند احتمال کاهش قیمت بسیار کم بوده و پیش بینی می شود با افزایش بهای تمام شده ناشی از عوامل مختلف از جمله افزایش نرخ ارز(حتی شاهد افزایش بیشتر قیمت ها نیز باشیم. در عمل به نظر می رسد بازار در مسیر قرار گرفتن در رکودتورمی است و وضعیت بازار مشابه سال 1392 خواهد بود.

پیش‌بینی کارشناسان این است که این روند از نیمه دوم سال 1397 آغاز شده و بسته به سیاستهای دولت، می تواند حداقل یک سال و حداکثر چند سال ادامه داشته باشد.

به نظر می رسد در کوتاه مدت، تنها یک عامل می تواند این روند را تغییر دهد و آن هم »افزایش مجدد نرخ ارز ناشی تغییر درمعادلات سیاست بین الملل بوده  که می تواند مجددا منجر به ایجاد سفته بازی در بازار ملک و افزایش قیمت ها شود که البته این روند با توجه به قدرت خرید پایین مصرف کنندگان، ادامه دار نخواهد بود.!